Les performances des SCPI
Avant de choisir une SCPI, beaucoup d’épargnants se focalisent sur le taux de rendement affiché. C’est souvent le premier chiffre mis en avant… mais rarement le plus révélateur.
Derrière un bon rendement se cache parfois une réalité plus nuancée. Pour investir sereinement, mieux vaut analyser la SCPI dans sa globalité : sa stratégie, la qualité de ses locataires, la cohérence de sa gestion et sa vision à long terme.
Dans le cadre d’un investissement en SCPI, nous conseillons de vérifier 8 points clés avant de souscrire.
1. Une stratégie claire et cohérente
Avant tout, une SCPI doit avoir un cap lisible. Type d’actifs, zones géographiques, positionnement de marché… tout doit être transparent.
Si elle annonce investir en Europe, elle doit le faire réellement. Si elle se positionne sur la santé, la logistique ou les bureaux rénovés, ses acquisitions doivent le refléter.
👉 En clair : assurez-vous que le discours du gestionnaire est en phase avec la réalité du portefeuille.
2. Le taux d’occupation : un indicateur de solidité
Le Taux d’Occupation Physique (TOP) indique la part des surfaces réellement louées, tandis que le Taux d’Occupation Financier (TOF) mesure les loyers effectivement encaissés.
Un bon niveau d’occupation traduit une gestion active et un patrimoine attractif.
Mais la question essentielle reste : si un locataire part demain, pourra-t-on relouer facilement, et au même prix ?
Cet indicateur est souvent le meilleur reflet de la capacité d’une SCPI à maintenir la performance dans la durée.
3. Des locataires solides pour un revenu durable
Une SCPI, ce ne sont pas seulement des murs, ce sont surtout des locataires.
Des entreprises solides, diversifiées et issues de secteurs porteurs (santé, distribution, industrie légère, éducation…) garantissent la stabilité du revenu.
Des baux longs renforcent la visibilité des loyers, mais ils n’ont de valeur que si le locataire est de qualité.
👉 Mieux vaut une SCPI un peu moins performante sur le papier, mais avec des locataires fiables, qu’une SCPI à rendement élevé mais fragile.
4. Les critères ESG : anticiper l’avenir
L’immobilier responsable n’est plus une tendance, c’est une transformation durable.
Les SCPI intégrant une démarche ESG (Environnement, Social, Gouvernance) – comme la rénovation énergétique, la mixité d’usages ou la gestion responsable – anticipent les futures exigences réglementaires et locatives.
En 2025, les SCPI labellisées durables affichent des rendements parfois équivalents, voire supérieurs, à la moyenne du marché (jusqu’à 8 % brut contre 4,3 % à 4,7 % pour les SCPI classiques selon l’ASPIM et Meilleurtaux Placement).
👉 Investir dans une SCPI “verte”, c’est investir dans la valeur de demain.
5. La collecte et la liquidité : la confiance des investisseurs
Une SCPI qui collecte régulièrement des capitaux inspire confiance : cela traduit un flux constant de souscripteurs et donc une meilleure liquidité pour les associés.
À l’inverse, une baisse durable de la collecte peut rendre les retraits plus longs ou plus difficiles.
En 2025, la collecte nette du secteur reste solide, autour d’1 milliard d’euros au deuxième trimestre, signe d’un retour progressif de la confiance malgré un marché immobilier encore prudent.
6. La valeur de reconstitution : le juste prix
La valeur de reconstitution représente le prix théorique d’une part (valeur des immeubles + trésorerie – frais).
Si le prix de souscription s’en approche, la SCPI est équilibrée.
Mais un écart trop important peut annoncer une future revalorisation… ou une baisse du prix de part.
👉 Depuis 2024, plusieurs SCPI ont ajusté leur prix de part à la baisse (environ -3,5 % en moyenne sur le marché au T1 2025), conséquence directe du ralentissement immobilier.
7. Le rendement net et la fiscalité : le vrai indicateur pour l’épargnant
Un rendement brut de 5 % peut sembler attractif… mais il faut regarder le rendement net d’impôts et de frais.
Les SCPI internationales profitent souvent d’une fiscalité allégée, tandis que les SCPI françaises restent intéressantes pour les personnes morales à l’IS ou les contribuables modestes.
👉 Le bon choix dépend donc de votre profil fiscal et patrimonial, pas seulement du rendement affiché.
8. Le taux d’endettement : un levier à double tranchant
Certaines SCPI utilisent l’effet de levier du crédit pour doper leurs performances, parfois jusqu’à 40 % ou 50 % d’endettement.
Cet outil peut être pertinent en période de croissance, mais il augmente aussi le risque lorsque les taux montent ou que la valeur des actifs baisse.
👉 Avant d’investir, consultez le taux d’endettement (disponible dans les rapports annuels) : un niveau trop élevé peut fragiliser le fonds et accentuer les variations de rendement à long terme.
En résumé : viser la pérennité plutôt que le “coup” de rendement
En 2025, les rendements moyens des SCPI se situent entre 4,3 % et 4,7 %, un niveau toujours supérieur à de nombreux placements traditionnels.
Mais plus que la performance instantanée, c’est la qualité de la gestion, la résilience des actifs et la vision à long terme qui feront la différence.
Notre conseil : avant de souscrire, prenez le temps de lire les bulletins trimestriels et les rapports annuels. Leur lecture peut paraître technique, mais c’est là que se trouvent les véritables signaux de solidité et de transparence.
Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse de ces éléments afin de choisir sereinement les SCPI où investir.