Quelles sont les règles pour louer ponctuellement sa résidence principale ?
Vous envisagez de mettre en location votre domicile durant une courte période, durant vos vacances ou quelques week-ends ? La première question à se poser est de vérifier si c’est autorisé.
Plusieurs points sont à prendre en compte selon si vous êtes locataires ou propriétaires.
Si vous êtes propriétaire de votre logement, et qu’il n’est pas intégré à une copropriété, vous avez la possibilité de louer votre résidence principale pour une durée de 120 jours par an.
A noter : est considéré comme résidence principale un logement occupé au moins 8 mois par an. Les absences pour obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ne sont pas à prendre en compte dans le calcul de cette durée d’occupation.
La durée de location peut dans certaines communes être plus longue. Il convient dans tous les cas de se renseigner des formalités et règlementations en vigueur auprès de votre mairie. Dans certaines villes, il sera nécessaire de s’y enregistrer. Le numéro d’enregistrement fourni devra alors figurer sur vos annonces locatives.
Si vous êtes locataires, il faut, dans ce cas, demander l’accord écrit de votre propriétaire.
Attention :
• Sous-louer sans l’accord du propriétaire de votre résidence principale peut entrainer la résiliation de votre bail. En complément, les sommes perçues pour la sous-location pourraient être demandées à titre de dommages et intérêts.
• Dans le cadre d’un logement social, la sous-location est interdite et entrainerait la résiliation de bail.
Et si votre résidence principale fait partie d’une copropriété ?
Si votre logement fait partie d’une copropriété, il est nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas la clause « habitation exclusivement bourgeoise ». Cette clause interdit toute activité professionnelle, que ce soit une activité libérale, artisanale ou bien commerciale, notamment la location en meublé de tourisme.
Néanmoins, pour une location ponctuelle cette clause n’est plus nécessairement bloquante :
Une décision de la Cour de cassation de janvier 2024 précise qu’une activité de location saisonnière n’est pas toujours une activité commerciale.
Cette décision précise qu’en l’absence de prestations accessoires de type para-hôtellerie, soit :
• Le nettoyage régulier des locaux
• La fourniture du petit-déjeuner
• La fourniture régulière du linge de maison
• La réception de la clientèle
une activité locative ne constitue pas une activité commerciale et permet de réaliser une activité de location saisonnière en dépit de l’existence d’une clause d’habitation exclusivement bourgeoise au sein de votre règlement de copropriété.
Attention :
L’assemblée des copropriétaires peut néanmoins voter en Assemblée Générale l’interdiction de location meublée saisonnière au sein d’un immeuble. Cette décision doit être prise à l’unanimité des propriétaires.
–> Il suffit d’un seul propriétaire pour annuler cette prise de décision. Si vous souhaitez défendre votre droit à user de votre bien en location touristique ponctuelle, votre voix seule suffira pour contrer l’opposition des autres copropriétaires !
Quelle assurance pour sous-louer son logement ?
Il est nécessaire avant toute sous-location de vérifier ce qui est couvert par votre assurance habitation.
Certains contrats proposent une couverture pour 2 semaines annuelles de sous-location, d’autres offrent au sous-locataire les même droits. Un contrat multi-risques habitation avec mention « pour le compte de qui il appartiendra » permet de protéger le logement et les voisins du logement sans imposer de nouvelles démarches aux locataires, qui peuvent varier autant de fois que nécessaire sans que le contrat n’ait à être modifié. Ce type de contrat est le plus adapté pour des locations ponctuelles.
Sinon, il est possible de souscrire une assurance complémentaire et de la refacturer dans le cadre de la sous-location. Une alternative est de demander au locataire de fournir un certificat d’assurance responsabilité civile villégiature, celle-ci étant le plus souvent incluse en France dans les contrats d’assurance habitation des résidences principales.
Quelle fiscalité pour une location ponctuelle ?
Les revenus perçus doivent être déclarés au fisc.
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est le statut le plus courant pour un loueur ponctuel. Il est adapté aux locations touristiques saisonnières qui ne souhaitent pas basculer en usage professionnel.
Il s’applique si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou 50 % de vos revenus totaux.
En fonction des revenus locatifs obtenus, vous pouvez choisir entre un régime micro-BIC et le régime d’imposition dit de bénéfice réel.
Le micro-BIC vous donne droit à un abattement. Le régime réel vous permet de déduire vos frais et charges.
Nous sommes à votre disposition pour vous conseiller si vous souhaitez louer ponctuellement votre résidence principale.