Le dispositif PINEL est prolongé jusqu’en 2022 !

immobilier Pinel

Le dispositif Pinel un outil de défiscalisation immobilière

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet à un investisseur achetant un logement neuf ou à réhabiliter dans un but locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Avec ce dispositif, quelle que soit votre tranche marginale d’imposition, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée de l’engagement de location choisi. Vous avez la possibilité de décider d’un engagement de location initial de 6 ans ou 9 ans avec possibilité de proroger l’engagement jusqu’à 12 ans par périodes de 3 ans.
Ces mesures s’appliquent aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. La ministre du logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé le 10 novembre sur le plateau de BFM Business, la prolongation de ce dispositif jusqu’en 2022. En revanche, la ministre n’a pas précisé à ce jour si les conditions d’application allaient évoluer.

Aujourd’hui, la réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.
Le dispositif a pour objectif d’inciter à la construction de logements dans les zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande (zones limitativement prévues par arrêté).

Un dispositif de défiscalisation à choisir selon votre taux d’imposition marginale

Si ce dispositif fiscal est très intéressant, il peut néanmoins, selon votre taux d’imposition marginale, s’avérer l’être moins qu’un investissement immobilier en nue-propriété.
Ainsi, si votre taux d’imposition marginale est inférieur ou égal à 30%, le dispositif Pinel est adapté. En revanche, si votre taux est compris en 41 et 45%, nous vous conseillons d’étudier les avantages d’un investissement en nue-propriété.

La nue-propriété, une alternative à l’investissement Pinel

Le principe général du mécanisme de démembrement est de séparer le droit de propriété en deux éléments constitutifs : l’usufruit et la nue-propriété. Un bien acheté en nue-propriété permet sa possession sans droit de jouissance avec à la fin de l’usufruit la pleine-propriété du bien.


Ce type d’investissement permet de bénéficier de loyer défiscalisés dès l’achat :
Vous faites l’acquisition de la nue-propriété du bien, qui représente de 50 à 60 % de son prix en pleine propriété. Vous percevez sous la forme d’une réduction immédiate sur le prix d’achat, l’équivalent de la totalité des loyers de marché, actualisés et nets de frais, taxes et charges, que vous auriez encaissés sur la période si vous aviez investi en pleine-propriété.
Vous n’êtes pas non plus redevable de l’IFI sur ce bien car c’est l’usufruitier qui est imposable sur la valeur totale (ou valeur en pleine propriété) du bien démembré.
La rentabilité de ce type d’investissement repose sur le gain économique que vous réalisez en récupérant gratuitement l’usufruit du bien et sur les économies d’impôt réalisées.

la nue propriété

Etude d’un exemple

Pour illustration, nous vous proposons de comparer deux investissements sur une même période de 17 ans :
• Achat d’un bien répondant au dispositif Pinel d’une valeur de 200 000€ en considérant l’hypothèse d’un locataire à 100% du temps, qui paye son loyer et de l’absence de travaux
• Investissement en Nue-propriété de 110 000€ (Bien d’une valeur à terme de 200 000€).

Simulation investissement Pinel
Valeur bien immobilier : 200 000 €
Frais de notaires : 5 000 €
Apport : 0 €

Durée du Crédit 17 ans
taux du crédit 1,50%

Le montant à financer est de 205 000€

Simulation investissement Nue-propriété
Valeur bien immobilier : 200 000 €
Nue Propriété : 110 000 €
Usufruit : 90 000 €
Frais de notaires: 2 750 €
Apport : 0 €

Durée du Crédit 17 ans
taux du crédit 1,50%
mensualités 611 €
ADI 28 €
Total 639 €

Les intérêts et l’assurance sont déductibles de vos revenus fonciers
Total des intérêts 14 689 €
Coût de l’assurance 5 610 €

Soit un gain d’impôts de 11 814 €

Effort d’épargne final 581 €
Le montant à financer est de 110 000€

L’investissement Pinel engendrerait un effort d’épargne de 651€ par mois alors que celui en nue-propriété engendrerait un effort d’épargne de 581€. Pour deux biens qui auraient la même valeur à la fin, l’effort d’épargne est moindre pour la nue-propriété et l’hypothèse du locataire qui paie son loyer n’a pas être étudiée….


Tableau comparatif de l’investissement :

Solution PinelSolution Nue-Pro
Coût mensuel emprunt651 €581 €
Charges variablesouiaucune
Charges de travaux à prévoirouiaucune
Gestion du locataireouiaucune
Taxe foncièreà payeraucune
Charges de copropriétéouirarement
Réduction fiscaleouinon
Impôt sur les revenus fonciersouinon
pour une TMI à 41%

Nous sommes à votre disposition pour de plus amples informations sur ces deux dispositifs et étudier avec vous celui qui serait le plus adapté à votre situation.